今年的房地产行业真的是五味杂谈，年初呈现恐慌情绪，抢先打折促销，网络营销；然后*府救市，试图放松楼市调控；接着裁员降薪、楼市收紧、拿地火热、股价下跌、房价升温、不温不火、成交低迷。
这些现象都是相互关联、互相制约的。
因为“房住不炒”的长期坚持，投资房产的赚钱效应下降，投资的人也在减少，加之大周期的衰退期至萧条期的演化，又遇到历史罕见的疫情黑天鹅，可谓是屋漏偏逢连阴雨。人们收入减少，买房意愿和能力下降，房产的成交量，自然降低。
虽然成交量大幅缩水，但房子作为一个刚性需求商品，本身具有居住属性，持有成本很低，几乎为0，房价还经常被国家调控。这就造成了房价“上涨容易，下跌难”。很多开发商想降低房价尽快出货，但是受到限价影响，不能降低，否则就会被扰乱市场秩序被约谈或者受到处罚。就连现在的二手房交易平台都不允许挂低于市场价的房源，价格报低了提交不上。所以，很多二手房实际成交价会比大家看到的报价更低。
除此之外，受大环境影响，多数普通人不敢把钱投到实体经济中去，股票、债券普通人还玩不懂，进去就是亏钱。货币持续大幅宽松，虽然明面上禁止资金流入房地产，实际上根据过往的做法，大家都懂。最近也看出很多房企好像有钱了，不断拿地。这种情况下，一定程度上可以对冲房价下跌的空间。
实际上，很多新盘价格还是在高位站岗，如果成交量持续得不到提高，房企最终赚到的钱还是会少很多。比如，单价2万时，一个月只成交5套，如果单价1.5万，可能一天就卖上百套，或者直接售罄。那总的来说，还是降价赚得多，资金周转也快，资金成本也低。目前这种情况已经在有些城市个别楼盘出现了，那些声称一天售罄的楼盘，基本都是大幅降价的。比如本来精装，直接毛坯销售，单价可以下降元左右。这种价格跳水，能迅速激发购买者的欲望，强烈的购买欲望最终促使成交量提升。
但对于一些不能降价，融资困难和融资成本高的开发商来说，不能开源，就只能截流。裁员、降薪、取消底薪、工资延期发、增加工作量、内部反腐、减少分公司等，便在这样的大环境下，纷纷上演了。
当然，截流的方法仅依靠上面这些还不够。大家要知道，房地产有三大成本：土地、人工、材料。土地成本肯定节省不了，人工已经截流，那么剩下的就是建筑材料了。为了省钱、赶工期、高周转以及对于上市公司来说好看的财务报表，交付的房子质量可想而知！最近一两年交房的，很多已经爆出了各种质量问题，并且还都是在房地产市场火爆时候卖的。质量再差，主体结构还是安全的，因为自年起，我国房地产就实行了安全隐患终身追责制。
但是，其他小问题会层出不穷。在房价上涨时期，大家都是闭着眼抢房，任何质量问题都不是问题，也没有人去维权。这两年，房价刚刚出现了一点下滑，大家就会经常看到网上各种爆交房问题的，比如墙皮裂纹、门把手不正、插座数量少、隔音差等等，任何一点小问题都可以是维权的理由。随着房屋逐渐交付，房子质量维权事件，年会更多了。
地产股也是不好，近期爆出万科的总市值被卖酱油的海天味业超了过了，后来是首开跌破了净资产。这些都是楼市调控的成果，说明我们的经济结构逐渐在变化，也正在步入正轨。
虽然房企的盈利下降了，但是它们拿地的积极性却不降反升。比如上面提到的万科，它仅在4月份就买了2块地，一块15亿，12.4万平米。一块37.4亿，9.4万平米。值得注意的是，这2块地的总价加在一起，接近首开市值的1/3。除此之外，一些大开发商比如保利、中海、龙湖、碧桂园、招商蛇口等各种大房企也在年拼命拿地。说明资金宽松下，房企有钱了。趁着低成本能拿到钱，就开始疯狂拿地、囤地、并购中小房企。
房地产的发展规律就是：大年做利润，小年做规模。没能力的开发商只能被淘汰或者吞并，所以烂尾楼还会增加，破产并购还会继续，破产法庭今年已经提前成立好了。
年，房价是先跌后涨，然后市场冷静，稳重有降，成交量低，多数房企已然困难。但是一些央企国企开发商，是少数的那一部分，要钱、拿地是它们今年的主要工作。而作为普通的刚需，今年该怎么办？
我们先看个数据，4月末，广义货币(M2)余额.35万亿元，同比增长11.1%；狭义货币(M1)余额57.02万亿元，同比增长5.5%；流通中货币(M0)余额8.15万亿元，同比增长10.2%。在这种大环境下，大家都以为收入会减少，自己的钱变少，但是出来的整体数据截然相反。市场上的钱在大幅增多，自己的收入并没有增加，说明放水起作用了。短期看，5年内现金为王，长期看5年后现金不一定是王。
现在，很多人对房地产未来都很迷茫，不知道什么走势。实际上，确实很难把握，楼市已经不能用过去的眼光去审视了。但是目前的市场，对刚需来说，是个利好。因为刚需不能等太长时间，最多等1-2年，这2年内买房都相对是低点。
综合来看年刚需买房，不会成为楼市的接盘侠，因为相对于2年前高位接盘的来说，今年接盘价已经低了很多。但是刚需在能够等的时间内，尽量晚点出手大概率会更合适。