题记：在一二线城市“限购限贷”*策加码与三四线城市“去库存”的交错时期，营销人应该怎么做？这是我结合春节时写的《年给房地产营销老总的20条建议》这篇文章的补充，也是对未来营销的一些思考，与同道中人分享、探讨、启迪，欢迎扔板砖。
1、营销的本质是什么？
是成交！
用专业术语说，营销的本质就是给“消费者”一个消费理由，让其产生消费。
一切不以成交为目的的营销，都是耍流氓，都是自嗨！
2、营销是一门高深的艺术。营销，既是一门技术，更是一门很高深的艺术。营销的特点是，入门相对容易，门槛也很低，但越往上走越艰难，而且没有止境。“天外有天，山外有山，人外有人”，每个人对营销的理解都不相同，见仁见智。但是，营销的核心是一样的，即洞悉人性、洞察人心，满足或创造人性需求。
3、营销人，不只是等产品做好了，你去营销、去忽悠人来买房子。特别是“去库存”与“限购限贷”交错时期，营销人还得先是产品经理，你得懂客户需求，得先设计出客户梦寐以求的产品。只有有了客户梦寐以求的产品，你的营销成功才算奠定了良好的基础。因为，有了客户梦寐以求的产品，才会“一房难求”，客户会想方设法来求你留房，而不是你去求客户买房。就像很多人排队要卖肾以求买到苹果MacBookPro、iPhone7、AppleWatch一样。
这很难吗？
就是难，才会体现我们营销人的价值！
4、营销人，必须会讲故事，以好的故事到市场上去拿到好的、便宜的或者说性价比高地块，比如你能否以好的故事拿到比市场上便宜一半或不到一半价格的土地？这样项目尚未启动，你就为公司提前挣到了比市场平均水平更高的利润，你就有空间做出比市场更高品质、更高价值的产品。
5、营销人，必须要有用户思维。如何有效基于对客户个性化需求的洞察与解析，创造性地为用户提供差异化的理想居住空间。房地产如何利用好“参与感三三法则”，能否做好爆品，粉丝，自媒体；开放参与节点，设计互动方式，扩散口碑事件。
6、用户思维，就是要让客户不断认同你！
因此，营销人，不是销售员，我们是用户的金融顾问、财富顾问、育儿专家……
比如，客户处于事业上升期，该先买房还是车？从资产属性来看，房子属于不动产，汽车属于消费品。事业上升期，资产积累并不多，应该把如何提高家庭资产放在首位，而不应是消耗家庭资产。另外，购房后可减少租房支出。
从增值保值的角度来看，房屋具有一定的抗通胀性与投资性，而家庭用车作为消费品，几乎不存在增值的可能。
综合以上几个维度的考量，建议买房为先。
7、营销人，还要有简约思维，就是要在短时间内HOLD客户。互联网时代，信息爆炸，用户的耐心越来越不足，所以，必须在短时间内HOLD他。
很多客户没耐心听你讲完所有销售说辞，一定要有洞察人心的能力，从大量数据里总结出几个简约的关键词，要利用简单的几分钟，你问他答，他问你答，总结出他的核心需求。
核心需求总是简单的，比如