TUhjnbcbe - 2024/10/31 17:48:00
从事酒店客栈行业多年，做过的客栈也有不少，今天就针对客栈选址的几个要点和大家分享，希望对大家有所帮助。A、区域定位当我想要去一个地方开客栈民宿时，首先我会调研和收集信息，比如年接待游客量、游客年龄结构、客栈总量、客栈日常平均价格、游客的过夜量等。举例说明，比如以年丽江的例子来分析：年，大理年接待游客为万丽江客栈体量约为家消费年龄结构主要是20-35岁-的房价最受欢迎游客在丽江停留的平均天数为2.5天通过以上分析得出结论：当时丽江的客栈民宿缺口还很大，适合开客栈！选择好了开客栈的地点之后，就需要去当地进行实地考察，分析当地情况。在丽江，游客厂区的几个地方，首选是丽江的大研古城，其次是束河古镇、玉龙雪山等地，这几个基本是游客必去的几个景点，也可以理解为客源的主要目的地。在客栈前期搜集过程中，我们首先要选择客源的主要目的地，这是区域定位分析的关键点。B、市场定位市场定位，首先要考虑客栈自己的特色，要适应一个市场，满足客户的需求。在客栈定位上，每个人都有不同的见解，但无论是小资文艺、或是特色主题等，都要抓住最终目的：结合当地特色打造客人最喜欢的客栈。在丽江的选址定位做好之后，在丽江的蓝图就基本确立：客栈选址在大研古城内，风格有当地特色，结合纳西族的特点。然后再去考虑客栈周边的配套设施、交通、未来发展潜力、营销等。C、其他影响因素在定位过程中，大家常常会遇到这些问题：看上的地方要么租金成本太高，要么找不到好的位置，其实，有些时候，我们客源的未来发展趋势可以弥补现有情况下地理位置的不足。以丽江为例，当时我们在丽江古城选择的第一家店的位置稍微偏僻，但租金便宜，运营成本可以有所下降。于是当时来到丽江市政规划单位，对丽江古城未来的发展趋势作了了解，发现丽江未来的古城商业中心就在我选择的客栈附近，这样就可以利用未来的发展情况来变相提升现在所处位置的价值。在未来发展趋势不错加上租金优惠的情况下，决定了此次投资。营销方式影响选址在过去，客栈上门客人占据很大一部分比例，来自于线上的客人很少，原因是什么呢？当时的客栈总量少，客栈房间量不多，完全能够满足线下客人的需求。然而，如今客栈总量大大增加，网络发展十分迅猛，坐等上门客在热门景区已经很难维持生存了。如今，当客栈的营销方式变为线上为主、线下为辅的情况下，我们新开民宿客栈就得充分考虑，如何将来自线上的客源与我们客栈的地址定位相结合，具体表现为：线上客源对于位置和价格的要求相对比较高，比如位置不便利、交通不方便等会影响口碑。在相同区域，价格若是具有吸引力，客人会利用价格的优势抵消客栈在位置方面的不利。综上所述，以网络营销为主的客栈选址首先考虑成本，其次考虑位置。D、盈利公式选定一个位置，怎么确定他是否能达到我们的预期，也就是说我开一家客栈，如何才能知道是否盈利呢？下面我就分享给大家一个客栈位置以及定价合理性测算计算公式：客栈年总收益的百分之四十≥年运营成本费年总收益测算方法首先，计算客栈年总收益。客栈年总收益影响因素包括：年平均房价、房间间夜量、平均入住率等，其计算方法如下：以年在丽江选址为例，三个月是丽江客栈的旺季，入住率达90%以上，综合全年来看入住率60%不是问题：此外，在房价看，最低价格和最高价格分别为元和元左右，根据淡旺季时长综合分析得出全年平均价格为元左右；为什么公式中要乘以40%？根据以往客栈运营经验来看，客栈40%的入住率所产生的价格，基本是客栈投入成本，也就是说客栈全年的运营成本最好控制在40%内，超过40%的就是纯利润，当然这个数值也是相对的。运营成本测算方法随后，我们在对客栈全年运营成本进行计算，运营成本包括水电费、租金、人员成本、网络营销费用、布草洗涤等所有的费用。比如，在丽江10间房的客栈一个月的水电费约在元左右，布草费用一个月1-元，保洁工资约2.4万每年，按照3个人打理一家店计算，大致人员费用在6-7万，如果客栈只靠自己打理，可降低5%的成本，最后算出全年运营成本总费用只要客栈年总收益的40%大于年运营成本，即代表这个项目是可以运作的，起码实现盈利的问题不大。客栈选址运营计算公式：客栈年总收益的百分之四十≥年运营成本费具体解释为：年总收益（年平均房价*客栈间夜量*年平均入住率）*40%≥年运营成本（租金+员工+水电费等）注意：以上测算方法中，客栈的间夜量是一个变量。