每次力哥写楼市话题，多多少少都会有荔枝问：我想买住宅，但买不起或被限购了，能不能买套便宜的小商铺，曲线救国，保值增值？
10年前，力哥陪力嫂逛老牌商场，比如一百、东方商厦、太平洋百货，全是卖衣服包包鞋子啥的，吃饭得到周边店家解决。
5年前我们逛新开的商场，会发现百货柜台比例大幅缩减，餐饮比例大幅上升。
最典型的是年开放的打浦桥日月光。
（顺便藏个暗梗，有人知道“打浦桥王力宏”吗？）
开业初期，日月光的业态分布，是餐饮、零售百货和育儿早教三分天下，满足不同消费者需求。当时，传统百货已受到网购严重冲击，体验经济方兴未艾。
我记得最初日月光在打浦桥路正门有很大一片是卖3C的灿坤，但年天猫京东起来以后，这些标准化的毫无体验感的3C线下连锁店开始受到巨大冲击，形势急转直下。
到年，原本意气风发说我们靠服务取胜的百思买也灰溜溜从上海滩滚蛋了，而徐家汇大名鼎鼎的太平洋数码广场，因为生意太清淡，变成能坑一个算一个的奸商聚集区，结果恶性循环，走向灭亡。
日月光还算聪明，很快意识到这就是3C实体店注定的悲惨结局，所以年第一次业态大调整，就把3C砍掉一大半，空间给了餐饮和百货。
相比标准化的3C，百货，尤其是服饰，有一个试穿的体验过程，这是网上卖衣服很难代替的，所以当时的城市综合体依然给百货零售业态相当比例的重要原因。
但年，日月光发现不对，虽然服饰毛利很高，但人流量严重不足，越来越多的消费者选择“线下试衣，线上下单”的模式。
因为线上价格更透明，竞争更激烈，马爸爸强东哥没事就撒钱，更不需要承担越来越贵的地租和人工，线下价格很难和线上竞争。而只要尺码确认后，服装鞋子也和3C一样，是标准件。
所以日月光做了第二次大规模业态调整，3C被压缩到基本无视，服装百货业态也大幅收缩，进一步引进大量餐饮娱乐业态。
现在的日月光，65%业态是餐饮，其次是各类亲子早教商家，再次才是不成气候的零售百货。
事实证明，这个调整非常明智，打浦桥过去只能算上海三线商圈，现在则因为日月光而成为时尚新地标，特招年轻人喜欢，几乎是准一线商圈。
而最近两年新开张的城市综合体，比如我家附近的怡丰城、七宝万科广场、宝龙城、万象城、爱琴海购物公园等，百货业态就更少了，几乎都是餐饮和各类线下体验业态（影院、KTV、早教、舞蹈、咖啡店、书店、健身、篮球场、溜冰、画廊、各年龄段孩子的游乐场）。
据我观察，这种情况，不仅发生在上海，而是全国各大城市的普遍现象。
前些年，很多商业观察家都预言，未来线下实体店业态将是体验经济的天下，缺乏体验感，纯粹的售卖，会逐渐消亡。
托马爸爸的福，未来已来。今天，没人会再怀疑这句话。
上周末，我陪力嫂到去年12月刚开张的徐汇日月光逛街，结果力嫂大失所望。
偌大一个日月光，地下两层+地上五层，居然没给传统的服装鞋帽预留任何一个正式铺位！只有广场中临时搭建的特卖会，或是走廊里的小推车上，才能看到稀稀拉拉的服饰业态……
放眼望去，整个徐汇日月光，就是一座吃货圣地，数不尽的大小店铺，全是吃吃吃，有名的，没名的，中国的，外国的……
日月光老板不是傻子，打浦桥日月光业态调整的经验告诉他，未来属于年轻人，线下实体店，只有体验经济才能挣到年轻人的钱，所以一定要突出餐饮特质，把徐汇日月光打造成魔都时尚潮流新地标。
但力嫂不爽了，说“皮皮虾”，我们走，去徐家汇！
（求力哥此刻心理阴影面积……）
结果在港汇，力嫂看中了一件风衣，新品上市，不打折，要两千多，力嫂记下型号后，网上一查，才，果断下单……
最近两年，每到12月大促季，新闻都会报道传统百货公司人山人海，好像线下百货的春天又回来了。
呵呵……
凡是没有体验成分，纯售卖，哪里便宜，消费者就去哪。传统百货一年憋一口气搞次超级大促，就能把人吸引回来？
我认为，未来的线下业态，会越来越走向两个“聚集”。
一是人流会越来越聚集到新型的大型城市综合体，因为自己的工作、生活、娱乐、学习、健身等各种需求，孩子的各种需求，都能在一个大型城市综合体里得到满足。既节省时间，又能得到更好的体验。
所以那些街边小店，普通的餐饮业态也会受到冲击，而那些小型的服装店，虽然地租便宜人工少，经营压力小，但由于人流会被周边的城市综合体不断吸走，未来的生存会更困难。
二是在那些能吸引越来越多人流的大型城市综合体，店铺资源会越来越聚集到具有全国甚至全球知名度的标准化连锁品牌。
由于全球化飞速推进，世界正在快速趋同。当我们来到一个陌生城市或国度，需要消费时，最让我们有安全感的一定是全球知名连锁品牌，比如星巴克、麦当劳，当我们面对选择时，这些品牌往往是优选——因为熟悉，不怕坑。
没错，不仅是AT领衔的互联网行业，整个世界都在走向“大者越大，强者恒强”，没背景没资金的个体创业者，如果梦想是自己开一家奶茶铺或咖啡店——我不贪心，小投入，小产出，文艺脱俗小清新，养活自己就成，那对不起，99%会死。
如果你的草根奶茶铺/咖啡店还没死，唯一的理由是周边米内还没出现一点点/星巴克，一旦出现，大概率一年内你就挂了。
总结下，普通人想开个线下实体小店做小买卖，正变的越来越难。
首先，线下实体店本身正受到网店越来越大的冲击，除了强体验性业态（餐饮娱乐教育美容运动等），其他实体零售业态的大趋势都在走向衰弱。
其次，哪怕没有网店冲击，越来越贵的地价导致房租成本越来越高，而中国已越过劳动力人口拐点，未来人工成本会不断上升，小店面对的盈亏平衡压力会越来越大。
第三，如果你经营的不是知名连锁品牌的加盟店，而是自己独创的小作坊品牌，就更难生存下去。
如果是连锁加盟品牌，可能有更多坑等着你。
真正客流如潮，非常抢手的连锁品牌，要不为了保证品质，只有直营店，不开放加盟，要不加盟门槛很高，普通人根本高攀不起。
你啥时见过星巴克参加各种连锁加盟展会，或在马路上散发加盟小广告，或在自己店里张贴诚邀加盟的海报了？
而能进入你视野中的连锁加盟创业机会，又有几个能长期稳定赚钱呢？
比如去年突然大热的鲍师傅糕点，靠花钱雇人排队，网络营销炒作，后来大肆开放加盟，结果不到半年，很多门店就关门大吉了。
连锁加盟品牌的失败率很高，那些特许授权方，或许更关心如何赚到你的钱——特许授权费、培训费、店铺装修费……这些钱七七八八砸进去，他们就很赚了，至于你能不能把这盘生意做起来，天晓得。
真正赚大钱的机会，大多不可告人，所谓闷声发大财是也。要满大街发广告喊的赚大钱机会，八成有猫腻。
逻辑上说，是不是这个理呢？
你可能会说，力哥，我又不是要租店铺创业，而是想买店铺赚钱，连锁加盟的坑和我有啥关系？
关系大了，因为同样的逻辑，那些能进入你视野中的商铺投资机会，大多面向的招租对象，就是这些弱势的个人创业者。
真正赚大钱的连锁品牌，不愁没人加盟，真正的旺铺，也不愁卖。
像徐汇日月光这种地铁上盖城市综合体，开发商往往更愿意自己持有物业，怎会愿意把这个金蛋拱手相让呢？
就算迫不得已要卖，也不会卖给我们这些个人投资者，而是整体物业打包卖，比如隔壁老王。
所以要找中介打电话发广告拼命哭着喊着卖给我们的商用物业都是啥底色，你大概就知道了吧？
过去我们投资商铺，首要考虑的是地段，是人流，是*金十字路口，但移动互联网改变了这些关于旺铺的基本规律。
*金十字路口的铺位虽然曝光最高，但租金也高，可如果你的经营业态不受欢迎，高曝光（高人流）并不一定会转化为你的高收入（高客流）。
而那些更善于做互联网营销的属于体验经济的业态，哪怕店铺位置不是那么理想，客流依然源源不断。
所以不要觉得有的铺子位置好就一定能租个好价钱。
更不要以为开发商承诺包租十年，就一定能每年给你足额租金收益。
说到底，住宅是刚需，总不见得睡大街吧。
但商铺不是刚需，经济复苏，商铺容易租，经济衰退，商铺难租，业态规划对了，商铺容易租，规划有问题，商铺难租。
所以力哥劝那些住宅买不起或被限购的小伙伴，还是不要轻易动买商铺投资的念头。
商铺投资的复杂程度，远超住宅。
如果你生活在大城市，对力哥上面说的可能深有感触。如果你生活在小城镇，可能会觉得力哥有些耸人听闻。
然而一线城市向来是接受市场变化最迅速最敏感的地方，新事物往往先出现在一线，然后二三四线依次传播。
这两年因为一线房价太贵，试错成本太高，所以也有很多新事物先出现在二线，但不太可能先出现在三四线。
可能你家镇子上就一家超市，一家百货店，主打的是“漂柔”、“治治瓜子”、“康帅傅”、“雲碧”、“麦肯基”……你根本没得选，力哥说的趋势你还没真切感受到，但这就是没人能改变的趋势。
之所以力哥要特别强调一二线和三四线居民感受上的区别，不是地域歧视，而是因为我发现问我要不要买商铺投资的，大多是三四线居民，投资的也都是三四线商铺。
哪怕体验经济的趋势你还没感受到，但人口外流的趋势你多少感受到了吧？
你身边的有钱人，正在越来越多搬走，对不？
别说地段客流人流业态这些了，在长期看，很可能人口将逐渐减少的小城市里买商铺，光从逻辑上说，你觉得这会是一项很聪明的投资吗？
可如果不买商铺，住宅又买不起或被限购，该怎么办呢？
如果买不起，请看《想买房，钱不够，首付怎么凑？》
如果被限购，那就按要求交社保或和当地人结婚。
如果借钱也买不起，也不愿交社保慢慢熬，更找不到有当地户口的对象，还有一招精神胜利法。
上个月，某号称魔都囤房几十套的楼市大V突然宣布离婚，网上有个段子：“我们这么辛苦囤房，是为了幸福，而囤房最多的那个人，却那么不幸福”。
你看，人家那么多房子一样不幸福，说明房子和幸福并没有必然联系，就算不买房，也可以很幸福嘛。
最后送大家几句理财箴言。
一、酒店式公寓虽然既不限购也相对便宜，但无论自住还是投资，都建议能不碰就不碰，未来的*策风险实在太大。
二、景区民宿、海南/北海度假房、分时度假公寓之类的旅游物业，天高皇帝远，猫腻也不少，如果不是很懂，也别轻易出手。
三、实在买不起正规商品房，买小产权房自住也是无奈之举，但如果买来投资，那脑子肯定秀逗了。
四、实在想投资商用物业，最好的渠道是Reits基金，既有流动性，风险也低很多，力哥在《基金生财一课通》里有详细介绍。
五、如果想开店创业，或投资连锁加盟品牌，那力哥最推荐的是和孩子有关的体验经济项目。
中国的父母，如果兜里有块钱，恨不能80块都砸孩子身上，我父辈是这样，我发现我这辈年轻父母，也是这样。
常言道，老人、女人、孩子的钱最好赚——好赚中的好赚，是孩子。
不过这点很多人都看出来了，相关产业竞争也很激烈，创业终究有风险。力哥没收过任何相关加盟品牌半分钱广告费，所以就此打住，不再展开带节奏了。
六、虽然个人创业者租一爿小店活得很文艺的时代已经远去，但中国新中产阶级崛起的势头越来越旺，消费升级真的不再是一个噱头或概念，这个时代正在到来。
所以买这类主题基金，长期看，也会有很不错的收益。
PS：刚刚说到了幸福婚姻和房产的关系，难免一声叹息。
马上就过年了，料想最热的话题无非是抢红包、压岁钱、年味越淡，同学会炫富受刺激这些，当然，最热的应该还是回家被催婚。
最近力哥给我公司的几位80后“剩”斗士介绍对象，有一位85年的身材火辣大眼妹都快成“灭绝师太”了，力哥看在眼里，急在心里啊（这样的好老板，打着灯笼也找不到）。
我发现这真是个刚需市场，现在很多都市年轻人，工作繁忙压力大，根本没时间也没靠谱渠道找对象。所以年后力哥责令我的理财服务团队小伙伴，组建“荔枝相亲汇”，为广大会员中的孤男寡女穿针引线，照亮性福前程。
这种紧密社群内的交友，比什么世纪佳缘百合网靠谱多了。
一是双方都是力哥会员，力哥天天强调“价值观优先”，价值观不认同的不要入会，所以会员的三观基本都相符，成事概率大增，今后婚姻破裂的概率则比普通人小得多。
三是双方都能承受一年元的会费，想必当下收入也不会低到哪里去，都已脱离屌丝状况。“贫贱夫妻百事哀”，在荔枝汇里找对象，不用冒屌丝男友许下“空头支票”的风险，今后为钱导致夫妻不和的概率就会大幅下降。
三是双方都是积极上进、热爱学习、拥有科学理财思维的有为青年，这样的CP配起来，一定会发挥1+12的婚姻复利效应。
当然，人生大事除了婚姻，还有买房，介绍相亲是顺便的，在买房这一人生大事上，力哥理财团队也能从专业角度，帮你做出更明智的规划和选择。
直接点击这里，即可了解会员招募详情。
PSS：银联这个地主家的傻孩子又给大家发钱了，这次还蛮给力的。
即日起到3月2日，下载“云闪付”APP，实名认证并绑定银行卡，就能领四大红包
1、首次登陆APP，送最高元红包，力哥拿到了2.8元。
2、活动期间登陆APP，点击首页一动一动的红色小狗图标，进去点“签到”，每天能领取一次签到红包，力哥每次拿到的都是几毛钱。
3、活动期间用首页“扫一扫”个人收款码或“转账”到银行卡/手机号，完成一笔不低于2元的转账交易，每天有一次机会领取随机红包，最高元，你给自己转账也可以，但每次红包也就几毛钱。
4、最大的羊毛是邀请亲友领红包，邀请人和被邀请人双方都能拿到一笔最少8.8元，最多元的随机红包。
祝大家好运~